新光人壽標售信義計劃內A11的標案終於底定,最後以116億元被安泰銀行標走,因為安泰銀行目前屬於富邦集團,因此大致可以判斷新光三越百貨要長遠的在A11繼續營業的局面應該難以維持。

Why?

 

第一:富邦集團處心積慮想要進軍零售業已經很久了,其第一個突破點是MOMO電視購物台的成立。藉著電視購物台的運作,富邦集團總算是與零售行業接上了軌,因此想要從虛擬購物空間轉寄到實體購物空間的意圖應該是非常明確。

 

信義計畫區內A4旁邊今年下半年也將會出現另一個高級的購物中心,其投資者是廣達集團的副董事長。從這個投資案的角度來看,在台灣的企業擁有資產然後進軍服務業終將是一個不可避免的趨勢,而進入服務業最終不可避免的還是要選擇零售業。因此從長遠來看富邦集團標下A11後,不可能永遠只是收租,應該是會有朝零售業進軍的舉動。

 

第二:我個人並不認為富邦集團以116億元的規模標下本案,會甘心長遠以4億元左右的年租金為滿足。更何況以目前的利率水準看起來3.5%左右的投資報酬率似乎不錯,可是未來如果利率升到4%以上的水準時,這樣的投資報酬率可能就不能令人滿意了。

 

第三:富邦集團是否能夠穩收4億元的年租金可能還是個問題,一般來說百貨公司的賣場租約會是包底抽成的方式,也就是說以某一營業額為基本底數先付一定金額的保底租金,然後再按總營業額超過基本底數的部分抽取一定成數的金額做為額外的租金。

 

舉例來說,假設如果A11保底營業額是40億元,保底租金是3億元,即相當於保底抽成為7.5%,營業額超過30億元的部分每增加5億元租金抽成增加0.5%,最高至10%為上限。如果按照這個公式計算,A11新光三越百貨目前年營業額假設為52億元,那年租金實際上可以收到4.05億元。

 

新光三越百貨過去與新光人壽因為同屬一集團的緣故,其租約條件會將實質利潤放在哪一邊,說實在的外人不得而知。不過以產權交易不影響原租約條件的原則之下,富邦集團在民國103年合約到期之前想要變更租約條件應該並不容易。因此如果租約條件容許新光三越百貨有將利潤移轉的空間時,因為在A11賣場的旁邊還有三個行事相同的賣場,相信新光三越百貨會有一些相對應的移轉動作。例如將依些營業額較高的專櫃品牌一往現在的A9、A8或A4繼續營業,而保留A11維持在最低保底額的範圍即可。(例如只有3億元?)如此一來富邦集團可能根本收不到與原先期望相符的租金水準。

 

第四:富邦集團目前還擁有A10的土地正待開發,原本以A10一個賣場與鄰近新光三越百貨的四個賣場競爭,在局面上確實會有挨打的顧慮,可是目前取下A11以後,成為以二抗三的局面反而就大有可為。更何況拿下A11後還可以在顧客的消費習慣上,撿到新光三越百貨近十多年經營成果轉移的便宜,何樂而不為!

 

從以上四點來看,新光三越百貨聲稱希望能夠在A11長期經營的宣示,恐將終成泡影。同時還可以合理的推斷新光三越百貨採取移轉的動作應該不會拖太久,因為越晚動作其實就會有越多的品牌商會選擇跟新的富邦經營團隊簽約,因為顧客的購買習慣上的行為已經定型。相信新光三越不會冒這樣的風險,因為讓一個有雄厚實力的對手在自己身邊運作,在經營上總是一個很大的壓力。因此合理推斷新光三越會對這個百貨零售業的新兵採取一定手段的抵制是必然的。

 

新光三越百貨這次在標售案中為什麼沒有出手?這才是一個值得探究的問題,難道新光三越已經看到在信義計畫區內這塊零售市場被瓜分已成為勢不可免之趨勢?與其將太多的雞蛋放在同一個籃子裡,不如精耕已經成功擴佔的全台灣市場?

 

不論如何,「市場總是不斷的在變化」,這句話才是真道理!

 

彭振宇 2009.04.06.

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