今年四月份才傳出勤美建設接手環亞百貨大樓的消息,事隔四個月左右環亞百貨大樓再傳易主,這次則是由富邦金控接手。

部分媒體認為富邦金控上次取得信義計畫新光三越百貨的A11館,這次又出面拿下環亞百貨大樓,應該是表現出進軍百貨零售市場的強烈企圖心。

我個人也認為如果在這兩個區位同時推出百貨公司賣場,對於攻占大台北地區百貨零售業的市場營業額佔有率來說,應該是一個非常好的局面。至少在出發點上來說,是可以取得一個非常強勢介入的姿態。

不過如果從環亞大樓總共十四層樓,其中三、四、五三層樓的產權並未取得,想要大刀闊斧的調整賣場來從事百貨公司的經營。說實在的,我認為情勢依該還不太明朗。我認為比較合理的推測應該是,富邦金控還要再出面整合這三層樓的業主,然後整棟大樓申請都更,從新再建新的商業大樓才較為合理。

原因很簡單,目前整座環亞百貨大樓商場經營的最大問題,就是購物人潮走不上高樓層,六樓以上根本談不上有多少的營業額。相對於租金或是購置成本來說根本完全不划算,富邦金控入止之後,以期並無實體賣場經營的經驗,很難克服原先的賣場缺點而能有效改善百貨零售的收益以達到預期的效益。

但是以富邦金控的實力,想要就地改建一座更新穎的商業大樓,那就絕對不是問題。如果富邦金控的算盤是都更改建,那以這塊地的實力,絕對不是蓋一座單純專屬的百貨公司或是購物中心大樓,而是更有價值的綜合商業大樓(像台北101大樓)。因為不論是百貨公司或是購物中心,總營業樓面如果超過十層樓以上,基本上都是比較難經營的局面。

其實站在台北市整體的發展來說,我認為如果富邦金控能更有野心一點,連同環亞飯店的基地一起拿下來,兩邊整合起來一起規劃,建出像東京六本木之丘或是middletown這樣的綜合商業大樓會更理想,也更能追上世界先進都市的發展潮流。

因此從目前A11與環亞百貨大樓這兩個商業不動產的使用角度來看,富邦金控似乎是對於進入百貨零售市場蓄勢待發。可是如果擴大一點從商業不動產開發的層次來看,我覺得可能還沒那麼快,不排除在整體開發案的動向明確之後,才會決定踏入百貨零事市場的腳步。

畢竟看看勤美建設,在環亞百貨大樓不動產的買進與賣出之間,轉手在帳面上就可以賺進二、三十億元,這哪是真正從事百貨零售業能在短時間能賺得出來的。因此從事商業不動產的投資決策,其重要性當然會遠高於進入實體零售業經營的決策之前。

可是當商業不動產的使用目的確定之後,就應該盡快讓百貨公司或是購物中心的經營團隊加入參與設計規劃,這樣才不至於建造出一個不適合實際經營發展的賣場建築物。像SOGO忠孝店其實與環亞百貨是在差不多前後時期興建的,可是SOGO忠孝店大樓就遠較環亞百貨大樓更適合百貨零售業的經營與發展。這方面還是不得不多尊重一些專業的經驗。

其實無論從事甚麼行業,在所有的經營過程之中都會面臨一些重要的決策,而決策管理往往也是經營管理中非常重要與決定成敗的一環。可是因為決策管理的研究與討論,往往會直接挑戰大老闆或重要高層經理人的決策權威,因此非常不容易在經營管理的過程中被拿出來檢討,這點真的非常可惜。

對於一家夠大的企業而言,做老闆的應該培養出更開闊的心胸,組成一個自己能夠信賴的幕僚小組,隨時為公司的各項決策進行觀察、研究與檢討。當然有些公司將這個功能放在稽核部門,可是我總覺得現有企業中稽核單位的組織制度與業務層次,並不容易真正的做到決策管理工作。

當然,多話一點,政府部門的決策管理同樣是一項很重要的工作,可是真的有在做嗎?是誰在做呢?就算有人做了,有誰真正的在乎呢?..................................

彭振宇 2009.08.14.

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