19921127日德安生活百貨開幕,經營迄今已超過16個年頭,如今因為所在的大樓易主,傳出租約到期今年(2009)四月一日起,由元大建設收回經營,同時也將更名為日湖百貨。這今年百貨業界開年以後第一件大事,特撰文分析一下其中的相關環節。

 

以德安百貨宣稱其年營業額16億元,賣場租金為1億多元,假設其1億多元是比較接近一億的數字,那租金占營業額的比例只大約在67%之間,算是非常合理的範圍。因此可以推斷德安生活百貨目前決定退出經營,並非在沒有獲利的狀況下退出,主要的考量可能是看在未來長遠的發展上出現了問題,因此採取長痛不如短痛的決策。

 

德安生活百貨的年營業額數字雖然並不高,可是卻是一家自開幕第二年起就有盈餘,並且一直維持到現在都是在有獲利的狀況之下。只是自美麗華百樂園購物中心開幕以後,業績連續三年下滑,同時也有若干專櫃品牌也陸續撤出。德安百貨目前所面臨的問題是樓面裝潢與設施老舊,對於多時尚品牌而言,在整體環境上不容易營造出時尚的高貴感。因此德安生活百貨的真正問題是商品力正在不斷衰退中。如果要改善這個現象,無可避免得要再投入資金進行大規模的改裝,並且重新進行招商活動引進較為符合社區百貨型態且較強的專櫃品牌。

 

可是到底德安生活百貨在改善了商品力之後,是否能成功的恢復聚客能力呢?嚴格來說,其大樓的門口正好有一個捷運內湖線的車站,未來通車後應該是一個不錯的位置。可是問題在於德安生活百貨的賣場大樓在格局上遠遠不如鄰近的美麗華百樂園購物中心,以及捷運內湖線通車後可以直接通達的SOGO百貨復興店。因此交通方便以後不見得是有利於帶進顧客,反而非常有可能是將社區內的顧客往外帶走。因此在先天條件不足的情況下逕行改裝投資,到底是不是能真的解決問題就很難說。德安生活百貨經營團隊做出退出的決定,可見其對這一點並沒有必勝的把握。

 

當然新的房東元大建設取得這棟大樓的原始目的是要拆掉改建成豪宅大樓,只是因為目前正處於金融風暴的不景氣狀況下,暫時並非改建的最佳時機。但是一般來說百貨公司要進行大規模的改裝,至少都要估計有五年左右的回收期,看起來元大建設的原意既是差掉改建,因此可能也不願意續簽長期租約。如此一來,德安生活百貨撤出台北市場變成定局。唯一可惜的是台北的本土百貨公司又少了一家,

 

四月起日湖百貨接手經營,原則上應該也非長久之計,結束營業只是遲早的事而已。當日湖百貨也正式結束時,內湖地區將不會再出現有規模的百貨公司,因為附近已有美麗華百樂園購物中心,加上還有為數不少的量販店。因此對於內湖區的居民而言,這次失去後將有可是長時間(或者說是永遠)的失去。

 

未來在台北鄰近內湖地區最有能的百貨公司新開發據點,應該就是愛南港地區。因為當日湖百貨也結束後,南港地區的百貨公司便可以以內湖、汐止、基隆、以及南港本地為腹地。這是目前台北市唯一的百貨公司處女地,未來三到五年此地開發成熟後,非常有可能成為下一個百貨公司的兵家必爭之地。

 

彭振宇 2009.0304.

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