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德安百貨結束營業的最後一個月的特賣活動，據媒體報導月營收達3.1億元，創公司成立以來的月營收記錄。這不禁令人好奇，為什麼百貨公司最後結束營業前可以創造出如此巨大的營業效果？

第一：當然習慣前往消費的顧客，都要利用這個機會前來做最後的巡禮，畢竟一個時代的結束總是會帶給人一些懷念。因此預期上絕對會有人潮的聚集。

第二：手頭上持有該百貨公司所發行禮券的顧客，一定要把握這個最後的機會前來消費。因此絕對會有因為清盤而出現的基本消費額。

夾在101購物中心與新光三越信義新天地之間的紐約紐約購物中心，其經營權終於將在三月底易手。德杰集團經過九年的經營結果以大虧18億元德結局退場，雖然感覺有點可惜，但是這也似乎是難以避免的結局。究其原因可以大致分析如下：

第一：租金實在太貴，以紐約紐約購屋中心四千多坪不到五千坪的營業面積來說並不算大，如果年租金要3億元左右的話，說實在的有一點高的離譜。(相當於每坪月租金五、六千元呢!)以百貨業的標準來說，3億元的賣場租金如果要能獲利的話，年營業額至少要到35億元左右的規模，以其目前年營業額十幾億的規模來說是絕對無法生存的。

第二：面積不夠大，以四千多不到五千坪的賣場面積，說實在的並無法經營一家有規模的百貨公司，因為在商品部類收集的齊全程度上會有問題，當商品部類不全或者品牌專櫃不齊時，賣場的商品力就很難表現出來。如果要以具有特色的購物中心來定位經營，也必須要找到非常好的利基條件才行。

新光三越百貨與新光人壽在台灣的百貨與商業不動產業界，是一個搭配非常密合的案例。新光三越百貨成立至今幾乎以每年增加一個營業據點的速度快數擴張，並且也成功的搶得了台灣百貨業營業額龍頭的寶座，基本上要歸功於與新光人壽的合作。

 其合作的模式就是新光人壽投資土地並且為新光三越百貨量身訂做，建造其所需用的賣場建築，然後再以出租的方式提供新光三越百貨使用。如此一來新光三越就可以不必自行做大規的不動產投資，但是卻可以取得快速的成長。(新光三越百貨公目前的資本額僅72億多元，固定資產也不過200多億元的規模。)新光三越百貨除了去年新併入的原衣蝶百貨賣場與天母店的賣場以外，台中店的不動產是歸其自己擁有以外，其他的賣場應該都是向新光人壽承租而來的，嚴格說起來新光三越百貨應該是受益較多的一方。

 但是新光越百貨也因為與新光人壽之間的密切關係，其公司財報也往往也受新光人壽經營狀況的起伏而有較大的波動。以上先交代了這兩個公司的關係糾葛，以下再來探討新光三越百貨出資購買A11的可能性有多少。

 先將一些數據定位下來：新光三越百貨A11館年營業額約50億元，新光人壽對A11的出售價訂為100億元，A11館的年租金合理價位為營業額的6至8%，也就是約為3到4億元，為方便說明取其上限4億元。

 對於新光人壽而言，以當年的取得價格假設是60億元來說，4億元相當於6.5%以上的年報酬率，就還算合理。可是對於新的買家來說花100億元取得年租金4億元的報酬，雖然以目前的利率比例來說還算可以，可是以長期的投資報酬率來說還是偏低。如果要提升租金至5億元以上(相當於年報酬率5%)，對於百貨賣場來說租金比例超過營業額的10%，等於吃掉了大約一半的毛利，對於經營來說非常不利。因此如果換了新主人入主對於新光三越百貨幣並會有經營上的龐大壓力，再加上A11管是新光三越信義新天地四館中營業額最高的一個館，同時也是成立最久在顧客心目中的地位最重，如果萬一因為租金因素放棄經營時有可能真的會影響到整體大局。

1992年11月27日德安生活百貨開幕，經營迄今已超過16個年頭，如今因為所在的大樓易主，傳出租約到期今年(2009年)四月一日起，由元大建設收回經營，同時也將更名為日湖百貨。這今年百貨業界開年以後第一件大事，特撰文分析一下其中的相關環節。

以德安百貨宣稱其年營業額16億元，賣場租金為1億多元，假設其1億多元是比較接近一億的數字，那租金占營業額的比例只大約在6到7%之間，算是非常合理的範圍。因此可以推斷德安生活百貨目前決定退出經營，並非在沒有獲利的狀況下退出，主要的考量可能是看在未來長遠的發展上出現了問題，因此採取長痛不如短痛的決策。

德安生活百貨的年營業額數字雖然並不高，可是卻是一家自開幕第二年起就有盈餘，並且一直維持到現在都是在有獲利的狀況之下。只是自美麗華百樂園購物中心開幕以後，業績連續三年下滑，同時也有若干專櫃品牌也陸續撤出。德安百貨目前所面臨的問題是樓面裝潢與設施老舊，對於多時尚品牌而言，在整體環境上不容易營造出時尚的高貴感。因此德安生活百貨的真正問題是商品力正在不斷衰退中。如果要改善這個現象，無可避免得要再投入資金進行大規模的改裝，並且重新進行招商活動引進較為符合社區百貨型態且較強的專櫃品牌。

在SOGO天母店開幕23天之後，一樓的國際精品主力品牌GUCCI，於六月十三日終於正式開幕營業。

這兩個開幕日期相隔23天，為什麼不能趕一下工趕在一起開幕，這其中的原因外人不得而知。不過像HERMES、LV、CHANEL、Cartier、Tiffeny與GUCCI這幾個超級大品牌，通常不會配合百貨賣場的行程，而多半是一般的百貨賣場與購物中心遷就這些品牌的行程。

這與強大的品牌力有關，一般專櫃品牌進入百貨公司會考量百貨公司能夠為品牌本身帶來多少顧客與業績。可是這些超級大品牌的想法卻剛好相反，他們會認為憑他們品牌的知名度，在加入百貨賣場之後反而是在為賣場加持的效果。因此在姿態上往往高過百貨公司很多，這是一個很現實的狀況，誰在市場上比較強勢，誰就是發牌者。

個週末，因為端午節連假調般的緣故，週六要補上班，因此原來的周休二日變成只有一天的休假。不過上個週末正逢SOGO天母店開幕半個月，並且也已經過了開幕優惠檔期，理論上人潮應該已經有些消退，因此稍微可以來進行一下評估。

1.人潮方面：

大業高島屋百貨地下一樓水族館的「餵魚秀」，參觀人潮已明顯回籠，而且絕大多數是帶學齡前小孩的全家福為主。這點證明高島屋在社區內居民生活中的地位，並沒有因為SOGO開幕而有太明顯的改變，特別是SOGO天母店就正好缺少一個可以吸引小朋友目光的「景點」。

新光三越天母店則仍是人潮偏少的狀況，究其原因還是因為位置太偏的緣故。美麗華影城雖然是一個可以聚客的賣點，可是因為太過於偏向於樂的目的性，在加上新光三越天母店沒有小吃街，因此不容易吸引顧客在店內多逗留的意願。不過最近聽說新光三越將進行改裝增闢小吃街部門，如果傳聞屬實，屆時可能可多以增取到一些分流的顧客。

四月份台灣總體批發、零售及餐飲業的表現，比起去年同月來看仍然呈現-9.52%的負成長。可是綜合零售業的總體表現卻是優於去年同期，呈+1.54%的正成長。相較於前一個月(三月份)來說，綜合零售業的總體表現也同樣呈現+4.30%的正成長。由此看來綜合零售業的復甦速度，優於台灣整體的經濟表現。

在三月份綜合零售業各細業的表現中，百貨公司細業整體營業額為182.6億元，較前一個月大幅成長28.86%，較前一年同期為+3.77%的正成長。超級市場細業營業額為93.1億元，較前一個月衰退-5.58%，但較前一年同期則仍有+0.82%的成長。便利超商細業營業額為170.6億元，較前一個月成長0.95%，較前一年同期同樣為成長+0.32%。但是量販店戲業的營業額為103.6億元，較前一個月則為衰退-8.07%，較前一年同期億為衰退-1.32%。

因此看起來在綜合零售業中，百貨公司細業的表現最好，歸因於今年各百貨公司大部分均提前於四月九日左右即展開母親節的促銷檔期。加上股票市場在四月中即開始逐步走揚，這種社會氛圍較有利於刺激奢侈性消費。超級市場與便利超商兩項細業基本上表現平穩，上能維持去年的營業水準。至於量販店細業為何會有較大幅度的衰退，非常有可能是因為客源被百貨公司吸走而瓜分掉市場。

SOGO天母店開幕的高潮期間，在端午連續假期過後大約也就進入冷卻的階段了。開幕前十天的營業額數字據估計應該在五億元上下，這在金融風暴影響的大環境氣氛之下，算是一個非常亮眼的成績了。就我所知有一些專櫃品牌在這十天之內的業績，就已經超過了第一個月鎖定的預算目標，當然也不是沒有表現不如理想的專櫃品牌。

這幾天中我也確實聽到一些酸酸的風涼話，說SOGO天母店只是人多，業績其實並沒有想像中的好。如果SOGO天母店第一年的營業目標訂在45億元，而在十天之內就做掉了五億元，剩下40億元讓剩下的355天去努力，您會輕易的說這是一個不成功的開幕檔期嗎？因此最好大家還是正面來看待這個已經成功進駐天母的大型百貨公司，不必抱持中傷或是排斥的觀點，因為只有正確的認識對手，才會有正確的對應營運方針。

SOGO天母店開幕期間，最緊張得應該是大葉高島屋貨，在前幾天的SOGO天母店賣場中到處可以遇到大葉高島屋的幹部再觀察做市場調查。這種認真的態度倒是值得肯定，這也顯示大葉高島屋應該已經準備好應戰策略。果然在端午連續假期中就看到大葉高島屋推出了年中慶DM，接下來就進一步來分析一下高島屋百貨的硬戰策略。

SOGO天母店風光開幕很快已經進入第六天了，來店人數很多，營業額表現也很好，這些繁榮的景象當然是來自於顧客的捧場。至於這些顧客背後的實際結構大致如何，便是今天想要探討的主題。

第一，天母社區的本地顧客：自從5/20(三)SOGO天母店試賣日起，基本上大葉高島屋與新光三越天母店的來店顧客人數就明顯的減少，就算周六周日有棒球比賽，店內的顧客人數還是比起往常有明顯的減少。至於業績表現如何固然我們外人無法確切得知，不過表現一定不會太好，就算是一些SOGO天母店沒有設櫃的品牌表現不受影響，其他的重複的品牌在這段期間內一定會受到很大的影響。從來店人潮的估計，營業額的影響應該超過20%到30%以上。

第二，捷運沿線所帶來的顧客：從捷運芝山站進出的旅客動線，可以明顯的看出來捷運為SOGO天母店帶來許多顧客，這些顧客的購物提袋率也相當的高。同時在捷運芝山站的月台上觀察，會發現提著SOGO購物袋的旅客回程所搭乘列車的方向，以往南走也就是往士林、台北方向的人偏多。換句話說，SOGO天母店吸引了較多從士林、台北方向來的顧客，至少要比石牌、北投、淡水方向來的多。